1- O que é um contrato de locação de imóveis?
Todas as vezes que duas pessoas combinam a respeito de um determinado objeto ou prestação de alguma obrigação tem-se aí, numa linguagem de simples compreensão, um contrato. Assim, uma pessoa tem um imóvel e deseja alugá-lo a outra, que aceita. Combinam o valor mensal do aluguel. As chaves são entregues ao inquilino. Independentemente de haver ou não formalização, o contrato verbal vale e produz todos os efeitos legais. É comum que o leigo diga que, na falta de contrato escrito, não há contrato. Contrato existe sempre que houver um acordo de vontades entre as duas partes. O que não há é contrato escrito. Um contrato de locação pode ser formulado verbalmente.
2 - Existe diferença entre um contrato de locação escrito e um contrato de locação verbal?
Sim, uma vez que, no verbal, não se pode estabelecer prazo de locação, constituição de fiadores e nem transferir a obrigação do pagamento do IPTU para o locatário. Assim, se o contrato for verbal, não há fiador. A fiança, ou seja, a garantia que se pretende dar, não pode ser verbal. O prazo será sempre indeterminado. E o 1 PTU deverá ser pago pelo locador. Ao contrário, se o contrato for escrito, o prazo poderá ser fixado. O IPTU poderá ser transferido ao locatário. E poderá haver a participação de fiadores para garantir o contrato. O contrato escrito permite participação de fiador, fixação de prazo e transferência do IPTU ao inquilino.
3 - O que fazer o inquilino se o imóvel precisar de um reparo urgente no telhado, por exemplo, e o locador se recusa a fazê-lo?
É ocaso já citado da benfeitoria necessária, O reparo no telhado da casa constitui, sem dúvida, obrigação legal do proprietário e não do inquilino. Como tal, o proprietário deverá ser chamado afazê-lo. Ante a urgência, no entanto, é de sugerir que o inquilino notifique o proprietário para o reparo e, se não for feito, faça-o, ele próprio, o inquilino, guardando os comprovantes de despesas para posterior ressarcimento. Os reparos no imóvel constituem ônus do locador se o dano não foi provocado pelo locatário.
4 - Ao assinar um contrato de locação, estabelece-se entre as partes (locador e locatário) uma multa de três vezes o valor do aluguel caso o imóvel seja entregue antes do término do contrato. O locatário entrega o imóvel pouco antes do prazo fixado no contrato. Estará sujeito a essa multa integral?
Não. A lei do Inquilinato permite ao juiz reduzir o valor dessa multa em razão do cumprimento parcial do contrato. Assim, poderá o magistrado considerara multa proporcionalmente ao tempo que falta para cumprimento do contrato. Se a multa é, como no exemplo, de três vezes o valor do aluguel e prazo do contrato de trinta meses e o inquilino entrega o imóvel após vinte meses, a multa seria reduzida, por via da proporção, para uma vez o valor do aluguel. A multa contratual pode ser reduzida quando o imóvel é entregue antes da data fixada.
5- O que é denúncia vazia e denúncia cheia?
A expressão “denúncia vazia”, melhor denominada de denúncia imotivada, é aquela em que o proprietário ou locador, ao retomar o imóvel do inquilino, não precisa justificar os motivos da retomada. Retoma por sua simples conveniência. Ela pode acontecer naqueles contratos superiores à 30 meses em que, ao término do mesmo, o proprietário do imóvel poderá ajuizar uma ação de despejo, alegando apenas que deseja o fim da locação. A denúncia vazia não exige motivação do pedido de despejo.
A “denúncia cheia”, também denominada motivada, é aquela em que o proprietário é obrigado a justificar o seu pedido. Ela acontece nos casos dos contratos com o prazo inferior a 30 meses. Sua motivação tem que ser justificada, sendo cabível principalmente nos casos: em que há mútuo acordo entre as partes; em decorrência do cometimento de infração legal ou contratual; na falta de pagamento do aluguel e demais encargos; para a realização de reparos urgentes a mando do Poder Público, nos quais não possam ser feitos normalmente com a permanência do locatário no imóvel ou, caso possa permanecer, ele recuse a consenti-las. Ademais, fora esses casos, o locador não poderá reaver o imóvel alugado até que se termine o prazo estipulado em contrato. A denúncia cheia exige a motivação do pedido de retomada.
6 - O locador é obrigado a dar recibo do aluguel?
Sim, o locador não é obrigado tão-somente a dar recibo do aluguel como a discriminar as importâncias pagas. De acordo com a Lei do Inquilinato, o recibo de aluguéis não pode ser genérico. Devem mencionar, de modo expresso, detalhado, o valor e o mês a que se referem e, se houver encargos, também discriminá-los. O recibo de locação deve ser discriminado.
7 - Pode o locador exigir do locatário o pagamento do aluguel adiantado?
Sim, até o sexto dia útil do mês vincendo, mas somente nos casos em que o contrato não estiver com nenhuma das garantias previstas em lei, como caução, fiança ou seguro fiança locatícia. Vale ressaltar que nenhum contrato pode ter mais de uma dessas garantias. São restritos os casos em que o locador pode pedir o pagamento do aluguel antecipado. Um contrato não pode ter mais de uma garantia.
8 - O locatário tem o direito de requerer o parcelamento dos aluguéis em atraso?
Não, somente o locador pode concordar com esse parcelamento. Parcelar aluguéis em atraso não é direito do locatário.
EXTRAIDO DA CARTILHA DE DICAS PARA CONTRATO DE LOCAÇÃO IMOBILIÁRIA RESIDENCIAL
DA UFOP (UNIVERSIDADE FEDERAL DE OURO PRETO)
PRACE (PRÓ-REITORA ESPECIAL DE ASSUNTOS COMUNITÁRIOS E ESTUDANTIS)
PROJETO ELABORADO POR ALUNOS E PROFESSORES DA UFOP.
POSTADO POR DAYANE FRANCIS SILVA ÁS 11:46H DO DIA 29/05/2011
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